臺(tái)海網(wǎng)5月21日訊　花780萬元在廈門島內(nèi)購(gòu)買豪宅,，簽了購(gòu)房協(xié)議,，卻因?yàn)樵庥鱿拶?gòu)政策無法過戶。

　　限購(gòu)引發(fā)損失,，究竟由誰承擔(dān)?近日，思明區(qū)法院開庭審理了這樣一起因限購(gòu)引發(fā)的房產(chǎn)糾紛,。

　　買豪宅不能過戶

　　這套豪宅,，位于湖濱南路一高檔小區(qū)，在第28層,，樓層高,，視野好。

　　2012年11月15日,，買方孔女士與賣方沈小姐簽協(xié)議,，約定這一套豪宅及兩個(gè)車位一并出售，成交總價(jià)為780萬元,。

　　雙方簽訂協(xié)議后,，孔女士當(dāng)天就支付了20萬元“訂金”，沈小姐也向孔女士出具了收據(jù),。在協(xié)議中,，雙方原本約定11月29日前簽訂購(gòu)房合同，并支付其余購(gòu)房款,。

　　不過,，等到11月29日，由于孔女士是政策規(guī)定的限購(gòu)對(duì)象,，因此,，最終雙方未能按協(xié)議約定簽訂購(gòu)房合同。

　　據(jù)了解,，廈門市早在2010年就出臺(tái)了限購(gòu)令,。可見，買房人孔女士是在明知自己屬于限購(gòu)對(duì)象的情況下簽訂了協(xié)議,。

　　雖然簽了協(xié)議,，但卻無法成交，無奈之下,，2012年12月后,，沈小姐就將訟爭(zhēng)房產(chǎn)出售給別人了。

　　訂金能不能退還

　　近日,，孔女士將沈小姐告上法庭,，要求退還20萬元購(gòu)房訂金，并按銀行同期利率支付利息,?？着糠Q，沈小姐違反合同約定,，將房子賣給別人,，所以應(yīng)返還訂金,。

　　對(duì)此,，被告沈小姐答辯說，由于孔女士是限購(gòu)對(duì)象,，所以雙方無法簽署正式的購(gòu)房合同,，她只好將房屋另售他人,。因此,，她將訟爭(zhēng)房產(chǎn)另售他人并不構(gòu)成違約，訂金不能退還,。

　　近日,，思明區(qū)法院作出一審判決，要求被告沈小姐償還孔女士20萬元及利息,。

　　為什么要返還這20萬元?對(duì)此,，法官解釋說，雖然雙方不能履行合同約定,，但原因在于孔女士是限購(gòu)對(duì)象,。所以，守約方沈小姐有權(quán)要求違約方孔女士承擔(dān)違約責(zé)任,，包括有權(quán)要求解除預(yù)約合同,。

　　合同可以解除,，不過依照《中華人民共和國(guó)合同法》20萬元購(gòu)房預(yù)付款,，還是應(yīng)當(dāng)返還。法官還說,，買方支付的20萬元錢應(yīng)認(rèn)定為“預(yù)付款”,，并非“定金”，因此,，買賣不成，就應(yīng)當(dāng)返還預(yù)付款,。

　　引發(fā)的損失誰賠

　　據(jù)法官介紹，最近法院受理了多起因限購(gòu)引發(fā)的官司,。在這類官司中，爭(zhēng)議最大的是因限購(gòu)引發(fā)的損失誰來承擔(dān)?應(yīng)該由買方擔(dān)責(zé),，還是賣方買單?

　　對(duì)此，福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師說,，因限購(gòu)引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛,，有四種情形,，四種責(zé)任認(rèn)定,，一是“限購(gòu)令”出臺(tái)以前達(dá)成買賣協(xié)議并已網(wǎng)簽的,，買賣雙方應(yīng)繼續(xù)履行并辦理過戶手續(xù);二是“限購(gòu)令”出臺(tái)以前簽訂買賣協(xié)議,，但未提交房管局辦理過戶手續(xù)，也未網(wǎng)簽房屋買賣合同,，應(yīng)當(dāng)適用不可抗力原則來處理，雙方解除合同,，互不承擔(dān)違約責(zé)任;三是“限購(gòu)令”出臺(tái)后,，雙方在明知不符合政策的情況下所簽訂的合同無效;四是“限購(gòu)令”出臺(tái)后，一方明知或應(yīng)知自己沒有購(gòu)房資格,，另一方在不知情的情況下與其簽訂購(gòu)房合同的，在合同無法實(shí)際履行后,，無過錯(cuò)方不承擔(dān)責(zé)任，沒有購(gòu)房資格的一方應(yīng)賠償另一方損失,。

　　(海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 思法)