海峽都市報11月14日訊(記者 陳晉)小區(qū)公共停車位的收益,歸全體業(yè)主共有;滿5人即可成立業(yè)委會;物管不得以任何原因斷業(yè)主水電氣……《莆田市物業(yè)管理實施細則的通知》(以下簡稱《通知》)已正式實施,。記者昨獲悉,這是莆田首個物業(yè)管理實施細則,。新規(guī)為解決管理中存在的問題提供了法律依據(jù),。

　　亮點一 小區(qū)交付過半即可開業(yè)主大會

　　新規(guī)摘要:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積30%以上的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會,。

　　新規(guī)解讀:莆田全市目前有50%以上的小區(qū)屬無物業(yè)管理小區(qū),這些小區(qū)也沒有相應(yīng)的業(yè)委會,。同時,近幾年出現(xiàn)的部分住宅小區(qū)因建設(shè)單位未能提供召開首次業(yè)主大會的相關(guān)資料,造成小區(qū)難以成立業(yè)主大會,致使涉及全體業(yè)主共同利益的事項無法及時作出決定,。為此,新規(guī)對首次召開業(yè)主大會的條件作出了上述修改,。

　　亮點二 業(yè)主委員會可設(shè)候補委員制

　　新規(guī)摘要:業(yè)主委員會委員人數(shù),應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度,候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十,。

　　新規(guī)解讀:目前,大部分小區(qū)由于業(yè)主對業(yè)委會候選人了解不多,經(jīng)一輪投票選擇的委員往往不能達到規(guī)定或議事規(guī)則約定的人數(shù)底線,導(dǎo)致業(yè)主大會反復(fù)投票而不能形成決議,無法產(chǎn)生業(yè)委會,。此次細則中,創(chuàng)新建立了多輪補選制度,降低了門檻。

　　亮點三 小區(qū)公共物業(yè)收益歸全體業(yè)主

　　新規(guī)摘要:物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定,可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營,收益歸全體業(yè)主所有,可用于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造或補充物業(yè)專項維修資金,也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要,。

　　新規(guī)解讀:細則出臺前,市民反映小區(qū)公共物業(yè)收益被侵占的情況較多,。《通知》明確規(guī)定了公共區(qū)域內(nèi)的收益歸全體業(yè)主,從法律上保障了業(yè)主的權(quán)益,。

　　亮點四 解聘物業(yè)須提前3月通知

　　新規(guī)摘要:物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止,。合同的終止不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　新規(guī)解讀:“三個月前”的這一規(guī)定,同時保障了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的平等權(quán)利,?！锻ㄖ愤€規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出。

　　亮點五 調(diào)物業(yè)費須獲得“雙過半”業(yè)主通過

　　新規(guī)摘要:業(yè)主大會成立之前需對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的,調(diào)價方案經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過,其表決通過的調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)須公示30天,。

　　新規(guī)解讀:為解決物業(yè)服務(wù)費調(diào)價程序不完善的問題,《通知》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的專項審計,、公示公告、多數(shù)業(yè)主表決,、救濟途徑等程序要求,維護業(yè)主權(quán)益,。《通知》中規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進行調(diào)整,可從一定程度上,對物業(yè)服務(wù)公司的價格調(diào)整提供依據(jù),。

　　亮點六 不得以任何原因斷業(yè)主水電氣

　　新規(guī)摘要:專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由,中斷用戶的正常用水、用電,、用氣,。

　　新規(guī)解讀:目前,一些小區(qū)存在以業(yè)主安裝不銹鋼防盜網(wǎng)為由,隨意中斷業(yè)主家用電,、用水的情況?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定物業(yè)禁止隨意對業(yè)主停水,、停電、停氣,這將保障業(yè)主權(quán)益,同時,住建部門可根據(jù)《通知》中的規(guī)定,對物業(yè)公司實施處罰,。