對業(yè)主來說,，物業(yè)費(fèi)不是太大的錢,，可這筆錢怎么交，交得舒心不舒心,，卻不是件小事,。對物業(yè)公司來說,，物業(yè)費(fèi)是生存的根本,，這筆錢怎么收,，收多少，能不能收上來,，卻至關(guān)重要,，甚至關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和企業(yè)的生死存亡。

　　6月1日起,，我市“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法(試行)”將正式執(zhí)行(以下簡稱“新辦法”)。這是我市住建部門為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，而出臺的一項(xiàng)規(guī)范制度。那么,，“新辦法”都規(guī)定了些什么?它將給我們的生活帶來什么樣的影響呢?

　　巨額欠繳催生“新辦法”

　　三明市閩家物業(yè)服務(wù)有限公司董事長雷賢偉長期從事三明物業(yè)管理服務(wù),。在他看來，物業(yè)管理是個(gè)“刨食”行業(yè),。不說別的,，物業(yè)費(fèi)就得挨家挨戶地收,，而且收得還很不容易。閩家物業(yè)有不少團(tuán)購客戶,，近年來公司不少物業(yè)費(fèi)被欠,，其中占大頭的就是這些團(tuán)購客戶。雷賢偉說,，“有的現(xiàn)在追討都很困難,，業(yè)主人都找不到了?！?/p>

　　在三明,，物業(yè)管理行業(yè)欠繳物業(yè)費(fèi)，已是不爭的事實(shí),。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會曾作過“三明市物業(yè)企業(yè)欠費(fèi)情況調(diào)查”,，這次調(diào)查涉及全市有管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)53家，總戶數(shù)6.2萬多戶,。其中2013年,、2014年年度欠繳物業(yè)費(fèi)分別為582.7萬元、950.9萬元,，包含欠繳的水電公攤費(fèi)和車輛停車費(fèi),，2013年、2014年年度欠費(fèi)總額分別為709.8萬元,、1517.5萬元,。

　　市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)人說，這兩年雖然未作過全面的欠繳調(diào)查,，但從企業(yè)反映的情況看,，欠繳情況仍然嚴(yán)重，有的物業(yè)公司因被欠而難以維持,。

　　為何物業(yè)費(fèi)欠繳如此嚴(yán)重?有關(guān)專家分析說,，一方面是業(yè)主的的認(rèn)識問題，不少業(yè)主淡化了與物業(yè)公司的合同關(guān)系,，有的業(yè)主甚至轉(zhuǎn)借理由,，把一些其它的怨氣，轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,。比如,，有的業(yè)主因鄰居家一只狗亂吠，就認(rèn)為物業(yè)公司管理不好而不繳費(fèi),。另一方面,，有的物業(yè)公司專業(yè)水平不夠，服務(wù)不到位,，質(zhì)量欠缺,，而導(dǎo)致了業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi),。

　　市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，我市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2010年制定的,，隨著物價(jià)指數(shù)和勞務(wù)成本的上漲,，其標(biāo)準(zhǔn)已難以維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存。這也是催生“新辦法”出臺的原因之一,。

　　“新辦法”依據(jù)什么出臺

　　新的辦法,，有哪些值得關(guān)注的地方呢?

　　這個(gè)實(shí)施辦法，是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省定價(jià)目錄的通知》,、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定制定的。

　　市物價(jià)局價(jià)格管理科負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說,，2015年6月27日,，省政府印發(fā)了新的《福建省定價(jià)目錄》，對前期物業(yè)服務(wù)的定價(jià)工作進(jìn)行調(diào)整,，將定價(jià)具體工作由物價(jià)部門劃入住建部門承擔(dān),。

　　新的《收費(fèi)辦法》，是市住建局在原市物價(jià)局,、市房管局聯(lián)合印發(fā)的《三明市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》的基礎(chǔ)上,，聽取各方面意見，對不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的條款進(jìn)行修改所形成的,，旨在促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展,，以期進(jìn)一步建立市場化的定價(jià)機(jī)制。

　　“新辦法”都規(guī)定了些啥

　　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人介紹說,，這個(gè)新的實(shí)施辦法,，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主與物業(yè)公司的合同關(guān)系，這一點(diǎn)十分明確,。以往,，在一些小區(qū)，業(yè)主在認(rèn)識與物業(yè)公司的法律關(guān)系上,，有的不夠清晰,。業(yè)主與物業(yè)公司是合作關(guān)系，簡單地說,，業(yè)主交了錢,，物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù),，具體交多少錢,，提供什么服務(wù),，合同上已經(jīng)寫明，執(zhí)行過程中,，雙方都有責(zé)任按合同履行,。

　　按照新的收費(fèi)辦法，我市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為五級,，其中最高的一級多層住宅(無電梯)為每月每平方米1.1元至1.3元,，電梯住宅為每月每平方米1.7元至1.9元。

　　新辦法將物業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容按六個(gè)大項(xiàng),，每大項(xiàng)按不同的小項(xiàng)制定整體框架,，再按1至5級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由高到低進(jìn)行細(xì)化。一位小區(qū)業(yè)主說,，如此將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容細(xì)化,，有助于業(yè)主的精準(zhǔn)認(rèn)知和監(jiān)督。

　　這六大項(xiàng)包括：基本服務(wù),、共同部位維護(hù),、共同設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù),、公共區(qū)域保潔,、公共綠色養(yǎng)護(hù)。比如,，公共秩序維護(hù)就含固定崗,、巡邏崗、消控崗,、車輛管理,、消防管理等。公共區(qū)域保潔就有15個(gè)小項(xiàng),，分別是：樓內(nèi)地面和墻面,、樓內(nèi)樓梯扶手欄桿窗臺、樓內(nèi)消防栓指示牌等公共設(shè)施,、樓內(nèi)天花板公共燈具,、樓內(nèi)門窗等玻璃、樓內(nèi)天臺屋頂,、樓內(nèi)垃圾收集,、樓內(nèi)電梯轎廂、樓外道路地面綠地明溝,、樓外公共燈具宣傳欄小品等,、樓外垃圾廂(房)、樓外果皮箱垃圾桶,、樓外水景,、化糞池清理,、消毒消殺。

　　值得注意的是,，新辦法明確,，物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的大修,、中修和更新,、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本,。

　　“新辦法”還對業(yè)主足額及時(shí)繳費(fèi)做了進(jìn)一步明確。

　　專業(yè)規(guī)范方有坦途

　　中央領(lǐng)域是三明市區(qū)徐碧新城的主導(dǎo)樓盤之一,，海聯(lián)翔物業(yè)公司經(jīng)營這一樓盤的物業(yè)管理,。5月20日，記者來到中央領(lǐng)域主進(jìn)口處,，看到這里的大堂專設(shè)了物業(yè)管理服務(wù)處,，設(shè)有多個(gè)窗口，業(yè)主前來咨詢辦事十分方便,。服務(wù)處同時(shí)掛有“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公示標(biāo)牌”和“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表”,、“停車服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表”，業(yè)主一目了然,。

　　該樓盤2號樓的簡姓住戶告訴記者,，專業(yè)的管理是住戶對這里物業(yè)管理的最深印象。比如,，他發(fā)現(xiàn)自家陽臺的下水管道堵了,，就報(bào)告給物業(yè)公司。物業(yè)公司不僅很快疏通了,，而且將小區(qū)內(nèi)全部的相同管道都疏通了一遍,，這很讓業(yè)主放心。因?yàn)榉?wù)專業(yè),，服務(wù)質(zhì)量也就上去了,，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)也比較積極。

　　物業(yè)管理與人們的生活密切相關(guān),，由于業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi),，物業(yè)公司只好上訴到法院解決。據(jù)了解,，三元區(qū)法院近年來每年接到物業(yè)管理相關(guān)訴訟就有近千件,，其中90%是欠繳物業(yè)費(fèi)的。物業(yè)管理收費(fèi)也讓一些小區(qū)的業(yè)主委員會操碎了心，市直有關(guān)單位一位干部兼任所在小區(qū)的業(yè)主委員會主任,，由于新引進(jìn)的物業(yè)公司情況不熟,，業(yè)主委員會只好想方設(shè)法幫助其打開工作局面，收取物業(yè)費(fèi),，以盡快地做好小區(qū)物業(yè)管理。

　　一位市民說,，現(xiàn)在三明市區(qū)的高樓多起來了,，高層、多幢樓房的小區(qū),，需要專業(yè)規(guī)范的物業(yè)管理,。市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，我市新的“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法”的實(shí)施,，就是對三明物業(yè)管理行業(yè)的一項(xiàng)制度規(guī)范,，也是推進(jìn)現(xiàn)代城市建設(shè)管理的一項(xiàng)舉措。